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深圳产权式酒店的今典模式


《21世纪》:您的构想中,房地产是否仍是今典最重要的支柱产业? 

  张宝全:红树林度假酒店模式的度假酒店地产的综合模式是主业,第二个主业就是电影。到去年为止,电影集团旗下所有公司都已经盈利了。投资孵化期已经结束,两年之内,会是发力时期,会给中国电影带来很大变化。  

  《21世纪》:今典现在的红树林度假酒店模式与传统产权酒店有何区别?  

  张宝全:红树林的模式把酒店的物理空间跟产权隔离开,在我们的虚拟空间里,房主可以放游戏、博客,住客也可以拜访业主,但在现实中,除了房产证上是你名字,具体的物理空间与业主无关,业主享受的是你在任何红树林酒店里三十天的免费居住和酒店的业绩的分红,另外,所有业主都享受旅游公司待遇,会议用房、集体订房都享受优惠价,结算完之后还有5%的佣金。  

  《21世纪》:在目前开发的度假酒店项目中是否会配有住宅,出售面积的比例是多少?  

  张宝全:我们给项目定位的时候,好几家咨询公司都建议做至少1/3的住宅或公寓,我坚持1平方米都不做。  

  今年元旦,冯小刚和谭盾去三亚,谭盾住我们酒店,冯小刚去自己的别墅,刚到别墅就让谭盾帮他也订房,因为一打开别墅老鼠都很多。住宅管理的成本是很高。还有一个考虑,三亚住宅太多,今年有2000多万平方米,造成同类相争、恶斗。其实在三亚做纯住宅是有问题,不会有人一年四季住海边,湿度等等都是问题,海边长期居住不现实。  

  出售面积占2/3。如果靠出售这部分收回成本不太可能,这样就是30%的纯利了。1/3的面积加上本身应有的利润,这样可以滚动第二个项目。  

  《21世纪》:您评估过如果三亚湾开盘后,销售达不到预期的风险系数么?  

  张宝全:什么都会有风险。尽管创意很超前,今典的经营是很保守的。2008年之前,我们基本没有银行贷款,都是拿自己的钱慢慢做。既然是保守的企业,会不会金融危机反而突然头脑发热?  

  这个盘原本去年年底开,我们推迟到今年年中,因为预计地产会回暖,事实上现在交易量已经回升。推迟半年,已经是相对保守的计算。  

  《21世纪》:以后,今典做地产都是这种度假酒店模式,不再做住宅了?  

  张宝全:北京除外,其他地方一概不做民用建筑。我现在依然认为,地产资本密集型行业,风险很大。以前15年,中国没有地产行业,大家都挣大钱,这是错误概念,任何行业都是有风险的。风险一定是客观存在的。有人抱怨,也没什么抱怨的,经营就是利润和风险关联的事情。






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